Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Chung Cư

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là giấy tờ không thể thiếu khi thực hiện giao dịch bất động sản. An cư lạc nghiệp luôn là mục tiêu để ai ai cũng phấn đấu hướng tới. 

Khi có chỗ ở, có cuộc sống ổn định, bạn có thể tập trung lao động, làm việc, thăng hoa với đam mê. Nếu bạn đã chọn được một căn nhà chung cư đúng ý mình, bạn cần làm hợp đồng đặt cọc để giữ lấy căn nhà mình yêu thích. 

Nếu không làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, bạn không thể đảm bảo được các bên thực hiện đúng quy trình mua bán nhà đất theo đúng pháp luật, cũng như gặp tình trạng người bán chuyển nhượng căn nhà cho người khác đã đặt cọc trước. 

Để biết thêm thông tin về hợp đồng đặt cọc mua chung cư, thế nào là hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư chuẩn? Thủ tục làm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư như thế nào? Mời bạn cùng Nghemoigioi tìm hiểu tại bài viết dưới đây. 

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư được hiểu là gì?

Đối với lĩnh vực mua bán bất động sản, có nhiều loại hợp đồng đặt cọc phổ biến, có thể kể đến như hợp đồng đặt cọc mua bán đất, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, hợp đồng đặt cọc nhà dự án. 

Thông thường, bên mua và bên bán thường ký hợp đồng đặt cọc nhà để đảm bảo giao kết hợp đồng. Dù là nhà chung cư, nhà đất hay đất nền thì đây cũng là tài sản có giá trị, vậy nên bạn cần làm ngay một bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư khi đã chọn được căn nhà ưng ý. 

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là gì? Hợp đồng đặt cọc là loại hợp đồng đặt cọc dùng trong trường hợp đặt cọc để mua căn hộ chung cư.

Khi lập hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, một bên sẽ giao một khoản tiền hoặc vật có giá trị cho bên kia giữ trong một khoảng thời gian nhất định. Mục đích của việc làm này là để đảm bảo giao kết hai bên hoặc yêu cầu hai bên thực hiện hợp đồng. 

Một hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư cần có một số điều khoản cơ bản. Theo Khoản 2 điều 398 Bộ luật dân sự 2015 có yêu cầu các điều khoản sau:

• Thông tin cá nhân cơ bản của hai bên (gồm chứng minh nhân dân hay căn cước công dân, sổ hộ khẩu…)
• Thông tin nhà chung cư (gồm diện tích đất, diện tích xây dựng, tiến độ xây dựng, tình trạng nhà, cấu kết nhà,…)
• Giá trị đặt cọc mà bên mua giao cho bên bán
• Thời gian cho bên mua và bên bán thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo
• Các đợt thanh toán, phương thức thanh toán sau khi đặt cọc
• Hình thức phạt khi vi phạm, hình thức bồi thường thiệt hại
• Điều khoản chấm dứt hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư 

Các trường hợp ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

Hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng

Trong hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng, hai bên cùng thỏa thuận các điều khoản sau để đảm bảo điều kiện nhận cọc:

• Bên mua được bên bán (chủ đầu tư) cung cấp đầy đủ, chính xác, chi tiết thông tin pháp lý về căn hộ
• Bên bán (chủ đầu tư) cung cấp thông tin các giấy tờ pháp lý để chứng minh tính hợp pháp của căn hộ (bao gồm biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao của cơ quan chức năng có thẩm quyền…)
• Bên bán (chủ đầu tư) cam kết tiến độ thi công và thời gian hoàn thành nhà chung cư để bàn giao
• Thỏa thuận số tiền cọc phù hợp với điều kiện của hai bên

Thực tế, quyền lợi trong hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư vẫn nghiêng về phía người bán. Đây chỉ là một bước cơ bản dẫn đến việc ký kết hợp đồng mua bán chung cư, đảm bảo giao dịch dân sự. 

Khách hàng cần lưu ý thật kỹ các điều khoản, đặc biệt là điều khoản thanh toán trước khi đặt bút ký hợp đồng để tránh mất tiền oan. 

Hợp đồng đặt cọc giữa người bán (người đã ký hợp đồng với chủ đầu tư) và người mua nhà

• Hợp đồng đặt cọc giữa người mua trước với người bán (chủ đầu tư) được áp dụng thực hiện với người mua sau nếu đảm bảo đầy đủ các giấy tờ pháp lý và trình tự thủ tục đặt cọc.
• Một căn nhà chung cư đầy đủ hợp pháp phải thuộc dự án được ngân hàng bảo lãnh, hoặc có thẩm định về pháp lý và đảm bảo tiến độ xây dựng.
• Nếu khách hàng ký kết hợp đồng đặt cọc căn hộ đã bàn giao, bạn cần đặc biệt lưu ý các điều khoản bao gồm giấy chứng nhận hợp pháp của căn hộ, chính sách quản lý, chính sách duy trì, bảo dưỡng, mức phí dịch vụ hàng năm, thông tin liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy…
• Nếu căn hộ của bạn chưa được bàn giao, khách hàng sẽ được giữ chỗ cho nhà chung cư. Bạn nên yêu cầu các thông tin sau trong hợp đồng: tiến độ thi công, thời gian cam kết bàn giao căn hộ, mức bồi thường khi vi phạm bàn giao nhà, hình thức xử lý nếu không đúng cam kết, thông tin phụ lục hợp đồng, chi tiết thiết kế, thi công…
• Khi người mua trước đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà, khách hàng hãy yêu cầu thông tin pháp lý bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, biên bản bàn giao căn hộ, biên bản thỏa thuận đặt cọc căn hộ. Nếu có đầy đủ các giấy tờ trên, bạn mới yên tâm thỏa thuận hợp đồng đặt cọc. Sau đó, bạn tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bắt đầu có hiệu lực lúc nào?

Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, hợp đồng có hiệu lực khi đáp ứng đủ 3 điều kiện theo Điều 117 về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch nhân sự:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
• Chủ thể tự nguyện tham gia các giao dịch dân sự
• Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội

Nếu hai bên ký kết một bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư không đáp ứng được các điều kiện trên thì bản hợp đồng cũng như giao dịch không có hiệu lực. 

Cần thông tin gì để lập hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư?

Trên hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có cụ thể các thông tin cần thiết. Bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng những thông tin này để tránh tổn thất về sau. Thông tin trong hợp đồng đặt cọc như sau:

• Thông tin cá nhân của các chủ thể giao dịch (gồm người đặt cọc và người nhận cọc)
• Đơn vị tính số tiền cọc mua nhà chung cư (VND, USD, EUR…)
• Loại tài sản đặt cọc theo thỏa thuận (tiền mặt, vàng, kim khí quý khác..)
• Thông tin nhà chung cư (diện tích, tài sản gắn liền, nguồn gốc, thời hạn sử dụng, giấy tờ thể hiện quyền sử dụng, hiện trạng…)

Các thông tin này có vẻ nhỏ nhặt nhưng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong các hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư. 

Xem thêm:

• Đầu Tư Bất Động Sản Là Gì?
• Làm Sổ Đỏ Hết Bao Nhiêu Tiền?

Khi đặt cọc mua nhà chung cư sẽ gặp rủi ro nào?

Hiện nay, trên thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện thêm nhiều dự án chung cư hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán. Đó là nghiên cứu theo Cục cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng – Bộ Công Thương. 

Tuy nhiên, trên thị trường cũng có tình trạng mở bán các căn nhà chung cư chưa đủ điều kiện. Khi thực hiện đặt cọc, bạn có thể nhận được một tờ giấy đơn giản, ghi nhận số tiền đặt cọc, hoặc bạn có thể nhận được một bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư. 

Bạn cần chắc chắn các thông tin này đã hoàn toàn chính xác chưa trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư. Bạn có thể phải giao cho bên môi giới hoặc bên chủ đầu tư một khoản cọc có giá trị từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu.

Như vậy, khi bạn xác định tiến hành lập hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, bạn cần tìm hiểu kỹ càng những điều sau: 

• Địa vị pháp lý của bên nhận cọc trong quan hệ với chủ đầu tư căn hộ chung cư
• Giấy tờ chứng minh về thông tin của bên môi giới/bên nhận cọc và thông tin về chủ đầu tư
• Thông tin chính thống về dự án và căn hộ từ chủ đầu tư và các loại hồ sơ đảm bảo pháp lý từng giai đoạn
• Dự thảo bản hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và yêu cầu đính kèm với hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư 

Trong bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, bạn cần đảm bảo độ chính xác của các thông tin dưới đây. Nếu không có, bạn hãy mạnh dạn yêu cầu quy định các nội dung vào bản hợp. Bản hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư cần có các nội dung:

• Mục đích của việc đặt cọc và thông tin về căn hộ muốn mua (nhà chung cư có hợp lệ, đủ điều kiện mở bán hay không);
• Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ trực tiếp với chủ đầu tư
• Các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án chung cư (tính hợp lệ điều kiện mở bán theo pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng với cơ quan có thẩm quyền)
• Chế tài xử lý vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư 

Với nhu cầu nhà ở tăng cao, đặc biệt là căn hộ chung cư, khách hàng cần cẩn trọng khi ký kết hợp đồng, tránh trường hợp “bút sa gà chết”. 

Mặc dù nhu cầu tăng cao như vậy, kéo theo đó nhiều chủ đầu tư liên tục đầu tư vào nhiều dự án bất động sản cùng một lúc, nhưng không có nghĩa rằng chủ đầu tư nào cũng đủ khả năng tài chính. 

Nếu vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư thì xử lý như thế nào?

Như đã nêu ở phần trên của bài viết, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư được ký kết để đảm bảo giao kết hoặc đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dân sự của hai bên. Khi một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một hiện vật có giá trị khác trong một thời gian nhất định, hợp đồng đặt cọc là bản cam kết chắc chắn bên còn lại sẽ thực hiện nghĩa vụ của mình, đảm bảo việc giao kết diễn ra theo đúng thỏa thuận.

Nhưng nếu hai bên xảy ra tranh chấp mà không thỏa thuận được thì xử lý như thế nào? Điều này đã được hướng dẫn theo mục 1 – Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc.

Nghị quyết chỉ ra nếu hai bên vi phạm hợp đồng đặt cọc chung cư thì phải chịu phạt cọc. Nếu việc đặt cọc chỉ phục vụ mục đích đảm bảo giao kết thì không phạt cọc mà vô hiệu hóa hợp đồng.

Việc xử lý đặt cọc và hợp đồng cùng bị vô hiệu nếu có thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, Nếu các bên đang gặp trường hợp bất khả kháng hoặc gặp trở ngại khách quan thì không phạt cọc như được nêu trong hợp đồng.

Tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất

Lời kết

Trên đây là thông tin chi tiết những điều bạn cần biết và chuẩn bị khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư. Để biết thêm những thông tin hữu ích xung quanh vấn đề mua bán nhà chung cư, mời bạn tham khảo thêm các bài viết khác từ Nghemoigioi.