Phân lô bán nền là gì? Một số lưu ý quan trọng khi tham gia dự án

Hiện nay, nhu cầu về đất ở đang ngày càng tăng nên những hoạt động về phân lô bán nền cũng phát triển mạnh. Thế nên phân lô bán nền là gì? Nếu muốn tham gia những hoạt động này thì cần lưu ý gì về những chính sách, quy định theo nhà nước? Người mua cần lưu ý những điều gì để tránh xảy ra những rủi ro khi tham gia dự án? Cùng Nghemoigioi.vn tìm hiểu qua bài viết sau nhé!

1. Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là gì? Đây là một thuật ngữ khá quen thuộc và được sử dụng nhiều trong lĩnh vực bất động sản hiện nay. Phân lô, bán nền là một trong những hình thức đầu tư bất động sản. Các chủ đầu tư sẽ tách thửa với những mảnh đất được nhà nước giao nhằm thực hiện đầu tư kinh doanh. Sau đó sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho các cá nhân hoặc hộ gia đình để xây dựng nhà ở.

2. Ưu nhược điểm của phân lô bán nền

Bên cạnh việc tìm hiểu về định nghĩa phân lô bán nền là gì, các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu về những ưu, nhược điểm của đất nền phân lô. Từ đó có thể hiểu rõ hơn và cân nhắc về việc đầu tư vào dự án hay không.

2.1 Ưu điểm

Đất phân lô bán nền đang có nhiều ưu thế về giá bởi đây là đất không cần quá nhiều vốn để đầu tư. Các nhà đầu tư chỉ cần trên dưới 1 tỷ đồng cho số vốn ban đầu là đã có thể sở hữu một lô đất nền tải các tỉnh ven đô.

Ngoài các yếu tố giá trị thực, sở hữu tài sản đảm bảo thì trong bối cảnh dân số ngày càng gia tăng như hiện nay thì số quỹ đất đang dần thu hẹp. Những nhu cầu về nhà ở tăng lên khiến cho giá đất nên từ đó tăng theo, thậm chí có thể sinh lời trong thời gian ngắn. Tuy vậy, hình thức đầu tư đất nên đang trở nên khá đa dạng, từ lướt sóng hoặc đầu tư lâu dài, xây nhà ở riêng hoặc cho thuê kinh doanh.

2.2 Nhược điểm

Bên cạnh những ưu điểm trên thì việc đầu tư vào dự cũng sẽ có nhiều rủi ro, chẳng hạn như tình trạng phân lô bán nền trái phép đang diễn ra phổ biến. Ngoài ra, những dự án “ma” vẫn đang diễn ra hằng ngày, bởi các dự án này chưa đủ điều kiện mở bán nhưng các chủ đầu tư vẫn thu tiền của khách hàng. Những người đầu tư vào dự án “ma” này nếu muốn lấy lại tiền sẽ rất khó hoặc thậm chí mất trắng.

Thêm một rủi ro khác là đầu tư vào những dự án bán đất nền không chính chủ. Hợp đồng mua bán đất cũng sẽ không có giá trị pháp lý nếu người mua không ký hợp đồng với chủ đất. Trường hợp khác là khi khách hàng ký hợp đồng mua bán bất hợp pháp với chủ đất nhưng lại không thể xây nhà bởi đất chưa lên thổ cư và sổ đỏ đã bị chủ đất đem đi cầm cố.

3. Điều kiện để phân lô bán nền

Các nhà đầu tư hiện nay muốn lập được dự án về phân lô đất nền thì phải đáp ứng đủ những điều kiện sau:

• Thực hiện các quy hoạch phát triển đô thị tại địa phương hằng năm nơi có dự án một cách phù hợp.
• Các chủ đầu tư hoặc chủ đất phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Khi đã được phê duyệt các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật cần được hoàn thành.
• Dự án này cần phải đảm bảo đồng bộ với các cơ sở hạ tầng ở địa phương trước khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất để người dân tự xây nhà riêng.
• Các chủ dự án phải đảm bảo cung cấp những dịch vụ cơ bản như vệ sinh, thu gom rác thải, thoát và cấp nước,…
• Một số nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, một số loại thuế, phí liên quan đến đất đai cần được các nhà đầu tư thực hiện.
• Các dự án chia lô đất này phải thuộc khu vực được quyền chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật.
• Các dự án này không nằm trong khu vực nội thành của đô thị đặc biệt hay khu vực có yêu cầu về kiến trúc.
• Dự án không được nằm trong khu vực trung tâm và các công trình năm xung quanh là điểm nhấn kiến trúc của thành phố.

4. Quy trình thủ tục dự án phân lô bán nền

Khi lên dự án phân lô bán nền bạn cần phải nắm được những quy trình sau:

4.1 Tìm hiểu quỹ đất và quy hoạch của quận huyện

Một lô đất sẽ có thể có nhiều một hoặc nhiều chủ đất, các chủ đầu tư sẽ tự đền bù phải giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp các doanh nghiệp xin nhà nước giao đất thì cần phải đáp ứng được các quy định về đất đai.

4.2 Lập hồ sơ thiết lập dự án, xin phép quy hoạch 1/500

Cần phải thực hiện theo thứ tự ở bước này như sau:

• Liên hệ với các phòng địa chính tại khu vực để thực hiện báo cáo đầu tư.
• Dựa theo hướng dẫn để viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị theo cấp quận huyện.
• Làm quy hoạch chi tiết 1/500, gửi cho phòng tài nguyên môi trường khu vực đề nghị được duyệt.

4.3 Đợi duyệt quy hoạch 1/500

Khi đã nộp quy hoạch tổng mặt bằng thì bạn sẽ cần đợi một khoản thời gian để được phê duyệt. Thời gian phê duyệt dự án có thể sẽ mất từ 6 tháng – 1 năm. 

4.4 Hoàn thiện cơ sở hạ tầng

Sau khi được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng thì bạn cần phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng của dự án để:

• Tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định.
• Tiến hành đầu nối hạ tầng, cấp thoát nước , cấp điện theo quy định.
• Đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng sau khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

4.5 Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan

Trong bước này bạn cần phải thực hiện đóng tiền để chuyển mục đích sử dụng tại các chi cục thuế. Bên cạnh đó, tiến hành đo vẽ đối với bản vẽ tách thửa để có thể xin tách thửa và để có sổ thường sẽ mất từ 6 tháng – 1 năm.

4.6 Công bố thông tin, đấu giá theo pháp luật

Đây sẽ là bước cuối cùng sau khi đã hoàn thành thủ tục phân lô bán nền, các chủ đầu tư sẽ tiến hành công bố thông tin cho người dân. Ngoài ra có thể đấu giá theo đúng quy định của pháp luật.

5. Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền uy tín 

Hiện nay, tình trạng phân lô bán nền khi không đủ điều kiện đang xảy ra nhiều nơi. Khách hàng sẽ cảm thấy mệt mỏi, tốn thời gian công sức, tiền bạc để kiện tụng nhưng khó có khả năng lấy lại vốn. Người mua cần phải tìm hiểu kỹ về quy trình bán đất nền dự án chứ không nên nghe vào lời hứa hẹn. Vì vậy, kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền là gì?

5.1 Kiểm tra thông tin chủ đầu tư

Nếu chủ đầu tư không phải là bên bán thì người mua cần phải cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ trước khi đưa ra quyết định. Bởi hiện nay có rất nhiều người vì lợi nhuận mà bán dự án “ma”. Ngoài ra, người mua cần kiểm tra người đang thực hiện giao dịch với mình có thực sự là chủ dự án hay không vì thị trường hiện nay có rất nhiều thông tin sai sự thật được tung ra bởi cò đất.

5.2 Tìm hiểu pháp lý của dự án

Những người đang có dự định mua dự án cần phải tìm hiểu chủ đầu tư có được uỷ ban khu nhân dân cấp phép chuyển nhượng đất với hình thức phân lô bán nền hay không. Những giấy tờ liên quan cần kiểm tra:

• Những quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất theo quy định nhà nước.
• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
• Giấy phép về phân lô bán nền do uỷ ban nhân dân khu vực cấp.
• Bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
• Các giấy tờ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
• Văn bản đã hoàn thành nhiệm vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bản đồ quy hoạch chi tiết của nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, đối với những lô đất có giá rẻ hơn so với mặt bằng chung thì cần phải cẩn thận. Bởi những lô đất đó có thể nằm ở vị trí không thuận lợi, vị trí xa, khó tiếp cận giao thông, không rõ ràng về pháp lý hoặc đang trong quá trình tranh chấp.

5.3 Kiểm tra kết cấu của hạ tầng 

Đánh giá kết cấu hạ tầng của công trình có đúng như quy hoạch 1/500 là một việc cần thiết và quan trọng. Cần phải đánh giá các hạng mục như: dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội có được liên kết với nhau không, các tiện ích nội và ngoại khu có đáp ứng nhu cầu không, hệ thống cung cấp điện, nước sạch, xử lý rác có đảm bảo không,…

5.4 Kiểm tra đất có đang có bị thế chấp hay không

Những người đang có nhu cầu mua dự án có thể liên hệ với những văn phòng đất đai tại khu vực mua đất để xem xét có đủ điều kiện phân lô bán nền hay không. Việc kiểm tra thông tin tại đây giúp người mua tránh mua phải những dự án “ma”. Ngoài ra, người mua không nên ký kết bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng, hợp tác, góp vốn,… bởi sẽ mang nhiều rủi ro. 

6. Kinh nghiệm đầu tư đất phân lô bán nền hiệu quả sinh lời cao

Bên cạnh việc đảm bảo mua được đất phân lô an toàn, đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý, các nhà đầu tư cũng nên tham khảo những kinh nghiệm sau để có thể có cơ hội sinh lời.

• Đất nền có vị trí giao thông thuận lợi

Đây là yếu tố đầu tiên cũng như là quan trọng khi lựa chọn đầu tư đất nền. Vị trí tốt là khu vực có giao thông thuận tiện để di chuyển như các đường quốc lộ, trục vành đai,… Vì vậy khi chọn những mảnh đất ở khu vực này có thể giúp bạn sinh lời trong tương lai.

• Đầu tư vào những khu vực có mật độ dân cư tương đối

Rất nhiều trường hợp không thể lấy lại vốn bởi khu vực thưa thớt dân cư, vì vậy bạn nên lựa chọn những khu vực có khu dân cư trong phạm vi từ 3 – 5 km nhằm đảm bảo sự gia tăng của bất động sản.

• Định giá đất nền

Nên trao đổi với nhiều nhà môi giới hoặc người dân địa phương để tìm hiểu các lô đất trong khu vực. Từ đó bạn sẽ dễ dàng đưa ra được những ưu và nhược điểm của từng khu vực và nhận định giá hợp lý. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu sẽ giúp bạn mua được đất nền với giá tốt. 

• Chọn đất nền có tính thanh khoản tốt

Thường xuyên tự mình kiểm tra, quan sát về tình trạng của mảnh đất như mưa có bị ngập hay không, lưu lượng xe đi qua có bụi hay không,… Đây là yếu tố quyết định tính thanh khoản của đất nền nếu bạn đang có ý định đầu tư.

• Khi đầu tư đất cần cân bằng đồng tiền cá nhân

Bạn chỉ thật sự nên đầu tư đất khi có tiền nhàn rỗi từ 2 đến 6 năm bởi khi thị trường có sự biến đổi bạn có thể xoay sở được nguồn vốn của mình. Nếu bạn sử dụng đòn bẩy tài chính thì chỉ nên vay không quá 50% giá trị lô đất.

• Đòn bẩy theo nhóm

Nếu bạn có những nhóm có nhiều kinh nghiệm và am hiểu về thị trường bất động sản đất nền hoặc các chuyên gia về pháp lý thì bạn nên hợp tác đầu tư cùng. Bởi họ sẽ hỗ trợ cho bạn mỗi khi bạn gặp khó khăn gì.

• Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô, bán nền

Khi nhận được quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô từ chủ dự án thì cần phải đảm bảo chủ dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ liên quan như quyết định phê duyệt, giấy phép kinh doanh,… để có thể kiểm tra tình trạng đất.

Trên đây là những thông tin về phân lô bán nền là gì, những lưu ý cần thiết và kinh nghiệm khi đầu tư, mua đất nền một cách hiệu quả. Hy vọng thông qua bài viết trên bạn có thể biết thêm nhiều thông tin bổ ích. Để có thể nắm thêm nhiều thông tin và kiến thức về bất động sản đừng quên theo dõi Nghemoigioi.vn nhé!