Tìm hiểu về đặt cọc mua đất | Thủ tục, mẫu hợp đồng chi tiết

Hiện nay có rất nhiều người có nhu cầu mua đất nhưng lại không tìm hiểu về đặt cọc mua đất có những quy trình, thủ tục nào. Bên cạnh đó, trước khi đặt cọc mua đất nên tìm hiểu những thông tin cần thiết về nhà đất đó và quy định đặt cọc. Nếu bạn vẫn chưa biết nhiều về đặt cọc mua đất thì hãy ​​cùng Nghemoigioi.vn tìm hiểu qua bài viết sau nhé!

1. Tìm hiểu về đặt cọc mua đất là gì?

Đặt cọc được biết là một bên có nghĩa vụ trả cho bên khác một món tiền mặt hay những thứ gì trị giá cao theo một thời hạn cố định. Việc đặt cọc là để bảo đảm khả năng ký kết hoặc thực thi thoả thuận đó và đòi hỏi phải lập văn bản. Có thể nói rằng việc đặt cọc là một hình thức bảo đảm thực thi hợp đồng dân sự và dùng rộng rãi trong mọi lĩnh vực.

2. Thủ tục đặt cọc đất 

Việc lập hợp đồng cho việc đặt cọc mua đất đều có những điều mà bạn nên lưu ý. Nếu bạn đang tìm hiểu về đặt cọc mua đất để tránh việc đặt cọc xảy ra vấn đề trong các thủ tục pháp lý hoặc tránh gặp phải lừa đảo thì bạn nên lưu ý những điều sau.

2.1 Trước khi đặt cọc đất

Người mua đất cần phải kiểm tra những thông tin dưới đây trước khi đặt cọc để tránh xảy ra những rủi ro không cần thiết sau này:

• Người mua và người bán cần phải trao đổi rõ ràng về giá cả, thời gian bàn giao bất động sản và ai sẽ là người chịu trách nhiệm chi phí chuyển đổi. Mọi thứ nên có giấy tờ rõ ràng để tránh xảy ra tranh chấp sau này.
• Nắm được chính xác danh tính của chủ đất, chủ sở hữu bất động sản.
• Kiểm tra những giấy tờ liên quan, giấy tờ đất đã đầy đủ chưa.
• Kiểm tra mảnh đất này có đang trong quá trình tranh chấp hay cầm cố không, có bị thu hoạch hoặc vướng vào quy hoạch không.
• Nếu người ký hợp động đặt cọc là người được uỷ quyền thì cần xác nhận giới hạn uỷ quyền và đảm bảo rằng giấy uỷ quyền có tình hợp lệ.

2.2 Lập hợp đồng đặt cọc

Việc thiết lập hợp đồng đặt cọc có thể đảm bảo được việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất, bất động sản. Nội dung của hợp đồng sẽ phụ thuộc vào những thoả thuận của bên mua và bên bàn. Tuy vậy, nội dung của hợp đồng sẽ phải đảm bảo tuân thủ những quy định pháp luật về hợp đồng dân sự.

Theo Bộ luật dân sự 2015 và 163/2006/NĐ-CP, hợp đồng đặt cọc cần tuân thủ những quy định sau:

• Hình thức thanh toán và thời gian thanh toán tiền cọc.
• Thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng có công chứng và thời hạn bàn giao đất phải được cam kết.
• Quy định tài sản đặt cọc.
• Mục đích của hợp đồng đặt cọc.
• Thỏa thuận giá bán được soạn trên hợp đồng công chứng.
• Thoả thuận về những khoản phạt cọc, trách nhiệm của bên mua và bên bán,…

2.3 Ký hợp đồng đặt cọc

Sau khi tìm hiểu về đặt cọc mua đất, việc thực hiện ký hợp đồng sau khi đã lập hợp đồng là điều cần thiết và quan trọng. Đây sẽ là cơ sở để thiết lập những trách nhiệm nếu trong trường hợp có một bên không thực hiện đúng những điều khoản đã được nêu trong hợp đồng.

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 đã nêu: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Có thể thấy được, khi đã thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản cần phải chú ý đến các vấn đề liên quan đến thủ tục cọc đất. Nhờ vậy có thể đảm bảo được quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.

3. Mẫu hợp đồng đặt cọc đất

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng bất động sản hoặc đất sẽ có nhiều điều khoản như số tiền đặt cọc, thời hạn cọc, quyền và trách nhiệm của các bên. Nếu bạn đang tìm hiểu về đặt cọc mua đất có những mẫu hợp đồng như thế nào thì có thể tham khảo những mẫu sau:

4. Nên đặt cọc đất bao nhiêu?

Trong bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định về mức tiền đặt cọc. Vì vậy, các bên được tự do thỏa thuận về mức đặt cọc phù hợp trong hợp đồng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra vấn đề thì các bên chỉ nên thỏa thuận dưới mức 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, để tránh xảy ra những rủi ro hoặc trách nhiệm của các bên nếu hợp đồng không được ký kết thì tuỳ thuộc vào vị trí của từng bên. Nếu bên nào nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng thì bên đặt cọc sẽ được hưởng lợi và ngược lại, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ được lợi.

5. Câu hỏi liên quan đến đặt cọc đất

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy vậy hiện nay có rất nhiều kẻ lừa đảo lợi dụng sơ hở để lừa những người mua đất. Cùng tìm hiểu những câu hỏi phổ biến dưới đây để có thể biết thêm thông tin, tránh những rủi ro xảy ra.

5.1 Hợp đồng đặt cọc đất như thế nào là hợp pháp?

Đặt cọc là một hình thức bảo đảm, bên đặt cọc sẽ phải đưa cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc một vật có giá trị để đặt cọc trong một thời gian. Đặt cọc để đảm bảo hợp đồng được thực hiện. Đây là một trong những hình thức giao dịch khá phổ biến trong quá trình chuyển nhượng, mua bán tài sản có giá trị cao. Thế nên những bên liên quan sẽ quan tâm đến giá trị pháp lý của tài sản.

• Chủ thể: Bên đặt cọc và nhân cọc đều là những người có năng lực dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ, bên cạnh đó, người nhận cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
• Mục đích: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một hoặc tiền có vật có giá trị trong thời gian ngắn để có thể đảm bảo hợp đồng được thực hiện. Vì vậy, mục đích của hợp đồng là đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản sau đó.
• Nội dung hợp đồng: Nội dung không được vi phạm những điều khoản bị cấm. Những nội dung thường có trong hợp đồng bao gồm: tài sản đặt cọc, thời hạn, mục đích, quyền và nghĩa vụ mỗi bên, trách nhiệm nếu có bên nào vi phạm hợp đồng, những phương án giải quyết tranh chấp,…
• Hình thức: Hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, không yêu cầu công chứng, chứng thực.

5.2 Có bắt buộc phải đặt cọc đất không?

Có thể thấy rằng, cọc là một hình thức đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của pháp luật thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc. Mua bán bất động sản cần phải thực hiện những bước sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng:

• Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
• Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
• Bước 3: Đăng ký biến động.

5.3 Hợp đồng đặt cọc đất có phải công chứng/ chứng thực không?

Theo bộ luật Dân sự năm 2015 và những văn bản hướng dẫn thì không có điều khoản nào quy định hợp đồng hợp đồng cần phải công chứng. Chỉ có quy định về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất. Tuy vậy, để tránh xảy ra những rủi ro hoặc tranh chấp không đáng có thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.

5.4 Mức phạt cọc khi không mua hoặc bán nhà đất là bao nhiêu?

Sau khi một trong hai bên không thực hiện theo đúng như hợp đồng đã được thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc, mức phạt đã được quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, mức phạt được quy định như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc hoặc tài sản có giá trị sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền hoặc tài sản đã đặt cọc.

Trên đây là những thông tin tìm hiểu về đặt cọc mua đất mà có thể bạn cần tìm. Chúng tôi hy vọng rằng bài viết trên cung cấp những thông tin mà bạn cần. Nếu bạn vẫn còn có điều thắc mắc đừng ngần ngại liên hệ cho Nghemoigioi.vn để được hỗ trợ giải đáp nhé!