Khu tái định cư là gì? Thông tin cần biết về đất tái định cư

Khu tái định cư là gì? Có những loại hình tái định cư nào? Cần lưu ý gì khi mua, bán nhà ở/căn hộ tái định cư? Bài viết sau đây sẽ cung cấp những thông tin cơ bản về khu tái định cư. Qua đó giúp khách hàng giải đáp những thắc mắc trên và có thêm kiến thức về thị trường bất động sản tại các khu tái định cư hiện nay

Khu tái định cư là gì?

Khu tái định cư được hiểu là quỹ đất do Nhà nước giao nhằm mục đích bồi thường cho những trường hợp không muốn thu hồi đất; giúp dân có chỗ ở mới, nhanh chóng ổn định đời sống. 

Người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 6 của Nghị định 47/2014/ NĐ-CP để được hỗ trợ. Về pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, chủ sở hữu đất sẽ có toàn quyền sử dụng hợp pháp, giống như mọi loại đất thông thường khác.

Các loại khu tái định cư

Việc phân chia các loại khu tái định cư sẽ dựa trên các yếu tố về hình thức hay là nguyện vọng, cụ thể như sau:

Phân loại dự án tái định cư theo hình thức

• Dự án tái định cư chia theo chủ trương di dân vào các khu đô thị hóa
• Dự án tái định cư theo chủ trương di dời dân cư trong, ngoài thành
• Dự án tái định cư tại chỗ

Theo khoản 2, Điều 86 của Luật Đất Đai 2013 quy định: Người bị thu hồi đất được đền bù đất tái định cư tại chỗ nếu như khu vực thu hồi đất có dự án khu tái định cư hoặc là có đủ điều kiện để bố trí tái định cư. 

Ngoài ra, luật cũng quy định, ưu tiên vị trí thuận lợi cho người bị thu hồi đất sớm bàn giao lại mặt bằng, và người bị thu hồi đất là người có công với cách mạng.

Khu tái định cư tại chỗ thì cho phép người bị thu hồi đất được tái định cư ở cùng khu vực có đất, cùng 1 dự án. 

Thông thường, diện tích thu hồi đất là rất lớn, do thu hồi từ nhiều khu đất xung quanh. Vậy nên, người dân có thể được tái định cư ở ngay trên khu đất đó nếu như thuộc cùng một dự án.

Phân loại tái định cư theo nguyện vọng

• Khu tái định cư tự phát: khu đất không nằm trong quy hoạch của Nhà nước.
• Khu tái định cư tự nguyện: đây là hình thức mà người dân chấp hành phương án tạo chỗ ở mới để thực hiện dự án một cách tự nguyện.
• Cưỡng chế tái định cư: đây là hình thức bố trí chỗ ở bắt buộc đối với những người sở hữu đất bị giải tỏa nhưng không tự nguyện thực hiện chính sách bồi thường, hoặc hỗ trợ tái định cư của Nhà nước.

Kế hoạch thu hồi đất của Nhà nước phải được UBND tỉnh ra quyết định phê duyệt và niêm yết tại UBND cấp xã nơi có đất. 

Chính sách tái định cư có thể bao gồm bồi thường bằng tiền, nhà ở tái định cư hoặc là đất tái định cư. Mức bồi thường và hỗ trợ sẽ tùy thuộc vào từng khu vực.

Giá đất tái định cư tính như thế nào?

Đất tái định cư là đất để bồi thường do Nhà nước cấp cho người dân bị thu hồi đất, giúp họ mau chóng ổn định cuộc sống. 

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất thì cũng được cấp đất tái định cư. Chỉ những đối tượng thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì mới được nhận hỗ trợ này.

Căn cứ vào Nghị định trên, mức hỗ trợ tái định cư khi người dân chuyển chỗ ở xác định như sau:

• Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài nhận đất, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất ít hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì sẽ được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và tiền được bồi thường về đất.
• Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài tự lo về chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất, còn nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô của diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho người dân phù hợp.

Có nên mua đất tái định cư không?

Người sở hữu đất tái định cư vẫn có đủ thẩm quyền vì cơ bản đây vẫn là bất động sản. 

Tuy nhiên, đất trong các khu quy hoạch này nếu chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ tồn tại rủi ro cho người mua.

Lý do là vì khi giao dịch mua bán, người bán và người mua sẽ trao đổi với nhau nhiều giao dịch. 

Khi mua đất tái định cư, người mua sẽ cần chú ý 2 trường hợp người bán có sở hữu sổ đỏ hay không. Từ đó, người mua đưa ra quyết định có nên mua đất tái định cư.

• TH1: Đất tái định cư có giấy sử dụng đất

Người mua được thực hiện các giao dịch mua/ bán đất và giao dịch khác nếu đất tái định cư được Nhà nước cấp sổ đỏ.

Nếu đất tái định cư chỉ được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, không có sổ đỏ thì vẫn giao dịch được: sang tên, tách số, thế chấp,…

• TH2: Đất tái định cư không có sổ đỏ

Quý khách mua đất chưa có hay không có sổ đỏ, đặc biệt là đất tái định cư, sẽ gặp nhiều vấn đề.

Một số lưu ý khi mua nhà đất tái định cư

Hiện tại, nhà hoặc căn hộ tái định cư có thể mua bán, chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, các giao dịch không có sổ đỏ hiện nay diễn ra rất phổ biến dưới hình thức hợp đồng ủy quyền.

Trong những trường hợp như thế này, người mua có thể gặp phải sự cố nếu không nắm được 1 số điều cơ bản:

• Khi mua nhà, căn hộ tái định cư chưa có sổ đỏ, người dân buộc phải giao dịch qua hợp đồng ủy quyền. Người mua cần thương lượng và có các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng. 
• Quyền sử dụng, giao dịch nhà, căn hộ tái định cư chỉ căn cứ vào giấy tờ chuyển nhượng; giấy ủy quyền viết tay sẽ không được công nhận bởi pháp luật.
• Người mua cần tìm hiểu kỹ các tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng, vị trí và quyền chuyển nhượng khi mua nhà, căn hộ tái định cư (đối với người chưa đủ điều kiện mua nhà, căn hộ).
• Khi mua nhà, căn hộ tái định cư, hợp đồng mua – bán cần được lập thành văn bản về quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đồng thời với hợp đồng ủy quyền.
• Trong hợp đồng mua – bán, bên bán cần ghi rõ quyền quyết định trong hoạt động giao dịch khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà và tài sản gắn liền với đất. Người mua có toàn quyền định đoạt nhà, căn hộ tại dự án tái định cư trên theo quy định của pháp luật khi giao dịch.

Trên đây là nội dung bài chia sẻ khu tái định cư là gì. Hy vọng những thông tin được cung cấp trên đã giúp quý khách hàng hiểu thêm về khái niệm và những vấn đề liên quan của khu tái định cư.