5 yếu tố pháp lý chung cư quan trọng mà nhà đầu tư cần nắm rõ 

Pháp lý chung cư là yếu tố quan trọng để khách hàng có thể đánh giá và chọn mua các căn hộ. Vậy những yếu tố pháp lý khi mua chung cư này là gì? Cần chuẩn bị những thủ tục pháp lý khi mua căn hộ chung cư như thế nào? Người mua sẽ nhận được những quyền lợi gì khi quyết định đầu tư vào căn hộ. Cùng Nghemoigioi.vn tìm hiểu trong bài viết này!

1. 5 yếu tố pháp lý khi mua căn hộ chung cư

Có nhiều tiêu chí để khách hàng xem xét khi lựa chọn mua một căn nhà giá cả, vị trí, hướng,.. Trong đó, để đảm bảo các vấn đề về pháp lý chung cư, các nhà đầu tư khi quyết định chọn mua căn hộ cần lưu ý một số điểm dưới đây.

1.1 Lựa chọn chủ đầu tư uy tín 

Chủ đầu tư uy tín là yếu tố tiên quyết đối với pháp lý chung cư. Các quy định liên quan đến quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư đã được nêu rõ ràng trong các văn bản pháp luật. Trong đó, chủ đầu tư phải là một doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hợp pháp có hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, để đảm bảo tính xác thực, các thông tin có liên quan đến chủ đầu tư dự án nên được công khai trên các kênh thông tin điện tử đáng tin cậy như ban quản lý, các sàn điện tử hay ngay chính tại trang web của doanh nghiệp. Nếu không có các thông tin rõ ràng, người mua nên xem xét lại về dự án này.

Ngoài ra, khách hàng có thể lựa chọn chủ đầu tư uy tín dựa theo một số tiêu chí sau:

• Chủ đầu tư có năng lực, uy tín, có nhiều dự án đáng tin cậy.
• Doanh nghiệp đầu tư có nền tảng vững mạnh, tiềm lực tốt.
• Chủ đầu tư hỗ trợ người mua thanh toán bằng nhiều hình thức và đảm bảo theo quy định của pháp luật.
• Dịch vụ chăm sóc và hỗ trợ khách hàng tốt.
• Một lưu ý khác khi quyết định chọn chủ đầu tư cho các dự án bất động sản là quý khách nên đến và khảo sát trực tiếp ngay tại hiện trường. Điều này sẽ giúp người mua đánh giá được đúng chất lượng và tiến độ của dự án.

1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ quan trọng và có tính pháp lý cao, chứng minh rằng một cá nhân hoặc đơn vị có quyền sử dụng loại bất động sản một cách hợp pháp. Chủ của các dự án hoặc các căn chung cư sẽ có quyền sở hữu loại giấy tờ này và bàn giao lại cho khách hàng khi thực hiện giao dịch mua bán nhà.

Tuy nhiên, khi chủ đầu tư vay vốn hoặc thế chấp giấy tờ đất đai để vay vốn, giấy tờ sẽ chỉ được trả về khi các khoản nợ đã được thanh toán. Vì thế, khách hàng cần đảm bảo các căn chung cư này không có dính đến các khoản nợ tín dụng và đảm bảo sở hữu được bản gốc của Giấy chứng nhận sử dụng đất khi mua bán thành công. 

Ngoài ra, nếu chưa có sẵn, các giấy tờ cũng cần được bàn giao lại trong vòng 50 ngày kể từ ngày thực hiện hợp đồng. Đồng thời, các loại phí có liên quan khi bàn giao giấy tờ là trách nhiệm của chủ đầu tư. Vì thế, người mua cần lưu ý để không phải thanh toán các khoản chi phí không thuộc bổn phận này. 

1.3 Giấy phép xây dựng dự án chung cư

Khi được yêu cầu, giấy pháp xây dựng cũng là một yếu tố đảm bảo cho tính pháp lý căn hộ chung cư khi thực hiện giao dịch bất động sản. Loại giấy tờ này chứng minh cho việc các cá nhân, tổ chức, chủ đầu tư được phép thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật.

Một số dự án có thể không cần cung cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều các dự án do sai phạm hoặc không có giấy phép xây dựng đã bị đình chỉ hoặc bị cho dừng thi công. Hậu quả là dự án bị chậm tiến độ, kéo dài thời gian bàn giao nhà, gây nên không ít rắc rối cho khách hàng mua nhà.

Tuy nhiên, giấy tờ bị làm giả không phải là điều quá xa lạ nữa, vì thế khi kiểm tra giấy tờ, khách hàng cần xác nhận các nội dung sau:

• Tên của cá nhân, tổ chức đầu tư dự án đã được cấp phép.
• Các thông tin về dự án như vị trí, phần cốt nền, diện tích xây dựng, hệ số đất, chiều rộng, chiều cao của dự án, …

1.4 Hoàn thành nghĩa vụ nạp tiền sử dụng đất

Việc chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ đóng nộp thuế cũng là một yếu tố quyết định tính pháp lý chung cư dự án. Nếu không được đóng nộp đầy đủ, khách hàng có thể gặp khó khăn khi làm các giấy tờ liên quan tại cơ quan nhà nước. Vì thế, chủ đầu tư cần có trách nhiệm đóng nộp đầy đủ thuế GTGT, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất,…

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà cửa, chủ đầu tư cần đưa ra được các giấy tờ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Đồng thời, các mã số, thông số cần trùng khớp trong hồ sơ lưu giữ tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu các giấy tờ này không rõ ràng, khách hàng cần xem xét lại để đảm bảo tính pháp lý chung cư và quyền lợi cá nhân. 

1.5 Hợp đồng mua chung cư minh bạch

Hợp đồng mua chung cư là bản thảo ghi rõ các quyền hạn và nhiệm vụ của hai bên khi thực hiện giao dịch mua bán chung cư. Vì thế, khách hàng nên xem xét nội dung và các điều khoản một cách cẩn thận trước khi quyết định ký tên vào hợp đồng này. Một số điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán chung cư mà người mua cần lưu ý:

• Loại tiền tệ là VNĐ theo đúng quy định của nhà nước.
• Mức độ thanh toán dựa theo tiến độ của dự án. Toàn bộ số tiền sẽ chỉ được thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.
• Người ký hợp đồng cần là người đã được ủy quyền hợp pháp.
• Các thông tin về chung cư như diện tích, trang thiết bị có sẵn, mã chung cư, vị trí cần rõ ràng, chính xác.
• Các chi phí dịch vụ được thỏa thuận hợp lý, rõ ràng, minh bạch.

2. Thời gian sở hữu căn hộ chung cư 

Các quy định pháp lý chung cư về thời gian sở hữu cũng là nội dung quan trọng mà khách hàng cần tìm hiểu rõ trước khi quyết định chọn mua căn hộ. Theo quy định, thời gian sở hữu căn hộ sẽ được xác định dựa theo các cấp của dự án xây dựng và kết luận của bên kiểm định chất lượng dự án.

Thời gian sở hữu căn hộ chung cư dựa theo các cấp:

• Cấp 1: Trên 100 năm.
• Cấp 2: Từ 50 – 100 năm.
• Cấp 3: Từ 20 – 50 năm.
• Cấp 4: Dưới 20 năm.

Khi hết thời hạn sử dụng hoặc dự án bị hư hỏng nghiêm trọng và có nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn cho người dân, các cơ quan cần tiến hành kiểm định lại chất lượng chung cư theo đúng quy định của nhà nước. Theo đó, các cơ quan kiểm định cần thực hiện dựa theo các quy định sau:

• Nếu chất lượng dự án đảm bảo và đủ an toàn cho người dân thì được phép tiếp tục sử dụng.
• Nếu dự án đã có dấu hiệu hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ và đe dọa đến tính mạng của người dân, chủ nhà cần tiến hành cải tạo, xây dựng lại căn hộ hoặc bàn giao lại cho các cơ quan có thẩm quyền để tiến hành sửa chữa. 
• Nếu dự án được xây mới lại, cá nhân và tổ chức sở hữu chung cư có thể tiếp tục sử dụng căn hộ.
• Nếu dự án bị tháo dỡ để phục vụ cho các công trình khác, quyền sở hữu đất cần được tiến hành theo đúng trình tự pháp luật.

3. Mua chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng

Sổ đỏ và sổ hồng là cách gọi hai loại giấy chứng nhận liên quan đến đất đai, nhà ở dựa theo màu sắc bên ngoài của hai quyển sổ này. Trong đó, số đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. 

Theo đó, khi các cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình có nhà ở hợp pháp và có đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản có liên quan đến nhà ở đó. Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, nhà ở cần là tài sản có sẵn.

Vì vậy, theo quy định pháp lý chung cư, người mua sẽ được cấp sổ hồng, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Quyển số này gồm 4 trang, nền giấy màu hồng cánh sen có in hoa văn trống đồng Đông Sơn, trang thông tin bổ sung được in nền trắng.

4. Thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư 

Vậy theo quy định pháp lý chung cư, thủ tục cấp sổ hồng cần thực hiện theo các trình tự như sau:

4.1 Điều kiện cấp sổ hồng

Sổ hồng được cấp khi chủ đầu tư thực hiện đúng các quy định của pháp luật và mọi giao dịch mua bán là hợp pháp. Ngoài ra, để được cấp sổ hồng, chung cư cần đảm bảo các yêu cầu sau:

• Dự án có diện tích sở hữu riêng và chung.
• Mỗi tầng của dự án có từ 2 căn chung cư được xây dựng theo mô hình khép kín.
• Mỗi căn chung cư đảm đạt tiêu chuẩn về diện tích sàn xây dựng tối thiểu.

4.2 Cấp sổ hồng ở đâu?

Để đảm bảo đúng quy định pháp lý chung cư, sổ hồng chỉ được cấp tại văn phòng đăng ký đất đai của UBND cấp quận/huyện tại địa phương của dự án.

4.3 Thủ tục, hồ sơ cấp sổ hồng

Theo quy định pháp lý chung cư, để được cấp sổ hồng chủ đầu tư cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Quyết định phê duyệt dự án/ Quyết địnhttps://nghemoigioi.vn/ Giấy phép/ Giấy chứng nhận đầu tư.
• Quyết định 1/500.
• Giấy phép xây dựng.
• Giấy chứng nhận/ quyết định giao đất, cho thuê đất, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính
• Bản thiết kế từng phần và từng căn chung cư.
• Bản báo cáo tiến độ dự án.

Đối với khách hàng, thủ tục chuẩn bị cần:

• Giấy đăng ký cấp sổ hồng.
• Hợp đồng giao dịch chuyển nhượng.
• Biên bản chuyển nhượng tài sản.

5.Những khoản phải nộp khi mua chung cư 

Theo quy định pháp lý chung cư, các nhà đầu tư sẽ cần thực hiện đóng nộp một số khoản phí khi mua nhà. Vậy những khoản phí này là gì và lệ phí bao nhiêu? Cùng Nghemoigioi.vn tìm hiểu rõ hơn.

• Phí công chứng: Để đảm bảo tính pháp lý, các giao dịch cần được công chứng. Lúc này, các chi phí khi công chứng sẽ được thanh toán bởi bên mua hàng. Phí công chứng thưởng bao gồm lệ phí công chứng được tính dựa vào giá trị  căn hộ và thù lao công chứng theo quy định.
• Tiền mua bán: Khi mua bán hay giao dịch, tiền mua bán là khoản tiền mà bên mua phải trả cho bên bán. Số tiền mua bán, phương thức thanh toán, cách thanh toán sẽ được thỏa thuận trước giữa hai bên.
• Phí sang tên: Bao gồm phí thẩm định hồ sơ mua bán từ 0.5 – 5 triệu VNĐ và phí cấp bìa sổ đỏ là 100.000 VNĐ.
• Phí trước bạ: Được xác định dựa theo 0.5% giá trị lệ phí trước bạ.
• Thuế thu nhập cá nhân: Khoản phí này ban đầu là do bên bán đóng nộp. Tuy nhiên, nếu hai bên đã thỏa thuận thì có thể được chịu bởi bên mua nhà và trừ vào khoản tiền mua bán. Khoản phí này bằng 2%  tổng giá trị chuyển nhượng.

Trên đây là có thông tin có liên quan đến pháp lý chung cư. Đây là một nội dung quan trọng mà người mua cần lưu ý khi quyết định chọn mua nhà chung cư. Hy vọng với các thông tin trên, Nghemoigioi.vn đã giúp quý khách hiểu rõ hơn về một số loại giấy tờ và các thủ tục để được cấp chứng nhận sở hữu đối với các tài sản có liên quan đến đất và nhà ở này.