Mẫu Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất Chưa Có Sổ Đỏ Chuẩn

Đã có rất nhiều người đồng ý ký vào mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng có thể hợp thức hoá khu đất để có giá trị cao hơn. Cùng nghemoigioi tìm hiểu về mẫu hợp đồng chuẩn và đúng quy định nhất hiện nay.

Khái niệm

• Sổ đỏ là gì

Sổ đỏ, hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, là một chứng từ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu đất và những tài sản liên quan tới đất. Giống như tên gọi của mình, sổ đỏ có bìa màu đỏ được in quốc huy, quốc hiệu nước Việt Nam.

Bên trong sổ có tên của người sử dụng và sở hữu nhà đất kèm với số phát hành sổ đỏ; và không thể thiếu dấu mộc in nổi của Bộ tài nguyên – Môi trường. Sang trang số 2, thông tin của thửa đất hoặc nhà ở rõ ràng, thời gian ký giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất.

Sơ đồ của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được in ở trang số 3 kèm theo những thay đổi (nếu có) sau khi cấp giấy chứng nhận.

Nên biết thêm rằng, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thể ghi hai, ba hoặc nhiều hơn tên người sở hữu bất động sản thay vì chỉ một tên như một số cá nhân hiểu nhầm, nhưng cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp cho một người đại diện nhận.

• Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Ở đây chúng ta sẽ xem xét lý do mảnh đất phát sinh giao dịch mua bán chưa có sổ đỏ. Thông thường, những tình huống như thế này sẽ lọt vào một trong hai trường hợp. Một là thửa đất đó không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Hai là đã đủ điều kiện nhưng người sở hữu chưa được cấp hoặc chưa làm sổ đỏ.

Theo quy định của luật đất đai, nếu người sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất mà lô đất đó chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ, thì làm sổ đỏ là thủ tục bắt buộc trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Vì nếu không có sổ đỏ thì không đủ điều kiện để thực hiện công chứng và sang tên sổ đỏ.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp không ?

Như chúng ta đã tìm hiểu ở trên, sổ đỏ là một dạng văn bản mang tính pháp lý, công nhận quyền sử dụng đất của công dân. Song song đó, sổ đỏ còn là một căn cứ quan trọng nhằm bảo vệ quyền sử dụng đất và tài sản đi kèm với đất của chủ sở hữu.

Vì vậy, nếu không có sổ đỏ thì công dân hoàn toàn không có giấy chứng nhận hợp pháp đối với lô đất hoặc căn nhà đó.

Có một điều chắc chắn rằng, cho dù người mua có sử dụng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, thì văn bản đó không được công chứng hay chứng thực, hay thậm chí là không được pháp luật bảo vệ. Vì thế, đối với bất kỳ một giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thì không hợp pháp.

Mua nhà đất chưa có sổ đỏ có ưu và khuyết điểm gì ?

Theo lý, nhà đất chưa có sổ đỏ thì không thể thực hiện các hình thức mua bán hợp pháp được. Nhưng thực trạng hiện nay cho thấy điều ngược lại, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang rất quan tâm đến loại hình giao dịch chuyển nhượng nhà – đất chưa có sổ đỏ. Thậm chí còn có nhiều người chủ động và xuống tiền đầu tư cho loại hình này.

• Ưu điểm

Có một lợi thế của việc đầu tư bất động sản không có sổ đỏ là mức vốn người mua bỏ ra thấp, ước chừng chỉ bằng 35 – 50% mức giá thị trường. Để khi giao dịch thành công, mảnh đất sẽ được hợp thức hoá và rao bán lại với mức giá gấp đôi, gấp rưỡi so với ban đầu.

Chính vì khoản lời vô cùng hấp dẫn này mà không ít người chấp nhận hàng loạt rủi ro có liên quan đến pháp lý, và soạn thảo, sử dụng các mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ.

Xem thêm:

• Đất DNG Là Gì? Quy Định Sử Dụng Đất Ra Sao?

• Khuyết điểm

Có thể khẳng định rằng, không phải tất cả các trường hợp mua nhà đất chưa có sổ đỏ đều thu lời. Hơn nữa, các bên giao dịch có khả năng đối mặt với rất nhiều rắc rối như:

Không thể xin cấp sổ đỏ đứng tên mình.

Không thể chuyển đổi thành đất thổ cư nếu đất mua là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp.

Không đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng. Trường hợp xảy ra tranh chấp thì mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ không có giá trị.

Không xác minh được nguồn gốc của đất đai – nhà cửa. Thật sự rất khó xác định miếng đất – căn nhà bạn mua có thuộc diện tranh chấp hoặc bị thu hồi hay không.

Không được Nhà nước bồi thường hoặc đền bù nếu lô đất bạn mua nằm trong diện quy hoạch hoặc thu hồi.

Không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng bằng bất động sản chưa có sổ đỏ

Công dân sẽ bị phạt từ 3 đến 5 triệu đồng nếu đồng ý ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Lý do tại sao vẫn tồn tại mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Trên thực tế vẫn còn tồn tại phổ biến hình thức giao dịch, chuyển nhượng bất động sản chưa có sổ đỏ mặc dù xác định rõ hại nhiều hơn lợi. Nguyên nhân là gì ? Chúng ta cùng xem nhé!

• Lợi ích vật chất: nhiều người đã bất chấp việc mua bán không hợp pháp này để đạt được mục đích lợi nhuận.
• Thiếu hiểu biết: rất nhiều người mua bị các bên môi giới hoặc cò đất dùng chiêu trò thổi phồng giá trị thật của lô đất hoặc căn nhà nên đã trót tin và lỡ mua nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu mà không biết rằng, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp lý.
• Quản lý lỏng lẻo: các cơ quan chức năn có thẩm quyền đã buông lỏng quản lý dẫn đến các kẽ hở tạo điều kiện cho các bên giao dịch tạo lập hợp đồng dễ dàng.
• Xử phạt nhẹ: theo quy định tại nghị định 102/2014 NĐ-CP, việc xử lý các sai phạm chỉ mang tính giáo dục và răn đe là chính, phạt hành chính còn nhẹ, chưa nghiêm.

Những điều cần chú ý khi ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

• Ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, nên hay không?

Mặc dù chúng ta đã xem xét hai khía cạnh lợi và hại của việc mua nhà đất chưa có sổ đỏ, nhưng theo một cuộc khảo sát nhỏ từ các văn phòng luật sư tư vấn về nhà đất, câu hỏi “có nên ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay không?” vẫn luôn là vấn đề mà phần lớn đối tượng khách hàng cần tư vấn nhiều nhất.

Thật ra, bên cạnh những nhà đầu tư bất động sản nhắm vào đối tượng kiếm lời là nhà đất chưa có sổ đỏ, thì vẫn có những người chọn mua nhà đất chưa có sổ đỏ vì lý do giá rẻ phù hợp với điều kiện tài chính, thuận tiện cho công ăn việc làm, hệ thống giao thông  di chuyển dễ dàng…

Đây thật sự là thời điểm bạn cần xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng quyết định việc ký kết mẫu hợp đồng mua bán chưa có sổ đỏ với nhiều rủi ro phía trước.

Như phân tích về những hạn chế của nhà đất chưa có sổ đỏ ở trên, thì loại hình bất động sản này hoàn toàn không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng và sang tên.

Thậm chí đối với những lô đất – căn nhà có đầy đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa có sổ đỏ thì vẫn còn không ít rủi ro cho mẫu hợp đồng viết tay nói trên.

Phổ biến là các trường hợp bị kéo dài thời gian cấp sổ, bên bán gặp trục trặc pháp lý không không nhận được sổ đỏ, hoặc quyền thừa kế liên quan đến miếng đất – căn nhà đó khiến cho quá trình cấp sổ bị dừng vô thời hạn…

Ngoài ra, vẫn tồn tại những tình trạng cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng; khi đó khả năng người mua phải đối mặt tình huống khó khăn và bất lợi cực kỳ cao.

Chẳng hạn như khu đất nằm trong dự án quy hoạch, đất thuộc khu vực giải toả, hoặc đất đang dính tranh chấp…

Do đó, người mua cũng nên thận trọng và trì hoãn việc thực hiện giao dịch, chuyển nhượng, hay ký kết mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

• Kinh nghiệm mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Tuy vậy, vẫn có phương án khả quan dành cho nhà đầu tư đã quyết định “xuống tiền”. Đó là sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất thay vì mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

Vai trò của văn bản này mang tính ràng buộc chặt chẽ giữa người mua và người bán. Vì lý do này, các điều kiện điều khoản quy định trách nhiệm bồi thường của bên bán khi không thực hiện đúng cam kết ban đầu cần được liệt kê chi tiết và rõ ràng trong mẫu hợp đồng đặt cọc.

Có một thủ tục giúp người mua giữ được thế chủ động trong việc xin cấp sổ đỏ trong tương lai, chính là sau khi đã thanh toán từ hai phần ba (2/3) số tiền chuyển nhượng trở lên, người mua nên làm giấy uỷ quyền quản lý, sử dụng, định đoạt miếng đất – căn nhà đó.

Lời kết

Bài viết trên đây những điều cần biết về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ mới nhất. Hy vọng nghemoigioi.vn mang đến cho bạn những thông tin hữu ích và giúp bạn cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.