Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Ở nước ta, nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những loại hình phổ biến hiện nay. Chúng ta cùng tìm hiểu về những quy định và tính pháp lý hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Định nghĩa về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết, tức là chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.

Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Các cơ quan nhà nước cũng đưa ra nhiều quy định cụ thể chi tiết về việc mua bán nhà thuộc loại hình giao dịch này để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà vì có người cả một đời lao động và chắt chiu chỉ mong sở hữu được ngôi nhà của chính mình.

Do vậy, việc ban hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là rất cần thiết, nhằm đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong quá trình thực hiện hợp đồng giữa hai bên mua và bán.

• Cũng như các hợp đồng mua bán nói chung, quy định về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cũng đáp ứng các nội dung trong cơ bản hợp đồng như: thông tin bên mua và bán, đối tượng chuyển nhượng, giá mua và bán, điều kiện thanh toán, bàn giao hay giải quyết tranh chấp.
• Thông tin về nhà ở trong hợp đồng phải rõ ràng, chặt chẽ. Vì tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên chỉ xác định tình trạng nhà thông qua bản vẽ thiết kế, hồ sơ pháp lý nên việc yêu cầu bên bán cung cấp các thông tin nhà ở phải chi tiết, rõ ràng về diện tích nhà ở và thời gian hoàn thành và bàn giao nhà để tránh xảy ra nhầm lẫn và tranh chấp về sau.
• Giá mua bán là điều kiện bắt buộc của quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay việc kinh doanh bất động sản rủi ro cao, giá cả thị trường liên tục biến động, tránh trường hợp đẩy tăng giá khi bàn giao nhà, đảm bảo quyền lợi mà pháp luật dành cho người mua theo quy định, hai bên phải thỏa thuận và quyết định giá mua bán theo ý chí của người mua ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Nghĩa vụ và quyền lợi bên mua và bên bán trong quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bình

Nghĩa vụ và quyền lợi phải bình đẳng để đảm bảo hai bên cùng có lợi.

Bên bán:

• Bên bán, ngoài việc cung cấp thông tin rõ ràng cho người mua tài sản, thông qua các phương tiện truyền thông hay sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin công khai về nhà ở để bên mua có điều kiện nắm bắt thông tin chính xác và có tính minh bạch công khai về quy hoạch, loại hình nhà ở, vị trí , diện tích và tính pháp lý cũng như giá bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Phải sử dụng đúng mục đích số tiền ứng trước, số tiền mà khách hàng ứng trước cho người bán ngay khi ký kết hợp đồng để bên bán chỉ dùng cho chi phí thực hiện dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà bên mua được sở hữu.
• Bên bán phải bàn giao nhà ở và hồ sơ pháp lý nhà đất cho bên mua đúng như thực tế thời gian và các quy định khác của hợp đồng.

Do đó, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thể hiện rõ những vấn đề này cũng như hướng giải quyết nếu như có tranh chấp xảy ra để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

Bên mua:

• Bên mua có nghĩa vụ thực hiện đúng điều khoản như tiến độ, phương thức thanh toán, được thực hiện nhiều lần và lần đầu không quá 30% trị giá hợp đồng, phù hợp với tiến độ xây dựng theo quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng cũng có quy định rõ ràng hướng giải quyết nếu như người mua vi phạm về điều khỏa thanh toán để bảo vệ cho chủ đầu tư.
• Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng có quyền chuyển nhượng nhiều lần và người cuối cùng được chuyển nhượng trở thành bên mua nhà có quyền và nghĩa vụ giống như bên chuyển nhượng và trực tiếp làm việc với bên bán theo đúng quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ký kết như ban đầu và là người đứng tên chủ sở hữu khi được bàn giao nhà ở.

Kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất, tức là chủ đầu tư đã được giao đất, được cấp giấy tờ về việc sử dụng đất để thực hiện dự án.
• Có đầy đủ hồ sơ về dự án đầy đủ, nghĩa là chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận về việc đầu tư
• Có bản vẽ thiết kế thi công chi tiết 1/500 được phê duyệt bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền
• Có giấy phép xây dựng cho toàn bộ dự án
• Có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà, nếu là nhà ở chung cư hoặc có biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng theo tiến độ dự án.
• Người ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần xem chủ đầu tư có văn bản được gởi từ Sở Xây dựng xác nhận chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không.
• Chủ đầu tư có được một ngân hàng có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư phòng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hay không.
• Dự án nhà ở được bán theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện tại không có trường hợp tranh chấp hoặc bị thế chấp tại thời điểm mua bán.

Ngoài ra, để đảm bảo an toàn cho tài sản, người mua cần tìm hiểu thông tin về dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc kiểm tra thực trang khu đất đang xây như thế nào, tiến độ ra sao đề thêm yên tâm trước khi ký hợp đồng.

Xem thêm:

• Làm Sao Biết Đất Có Quy Hoạch Hay Không?
• Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà Mẫu Mới Nhất

Những quy định sửa đổi, bổ sung của cơ quan chức năng về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, các quy định của nhà nước mặc dù đã ban hành nhiều văn bản pháp lý nhưng vẫn gặp phải những trở ngại, ảnh hưởng đến những người tham gia thực hiện giao dịch.

Do vậy, để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, thực hiện hiệu quả cũng như quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện các cơ quan có thẩm quyền đang có hướng chỉ đạo và sửa đổi một số quy định dần hoàn thiện để thuận tiện cho việc quản lý và người mua an tâm khi bỏ ra một số tiền khá lớn để sở hữu cho mình một ngôi nhà.

• Theo quy định Luật nhà ở, được phép huy động vốn đầu tư cho nhà ở thương mại thông qua các hình thức góp vốn giữa các chủ đầu tư. Vì vậy Nghị định 99/2015/NĐ-CP ban hành đã hạn chế trường hợp trong thời gian thực hiện dự án khi chưa được nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng để được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai mà các chủ đầu tư lại lách luật bán và sang nhượng với hình thức góp vốn gây rủi ro về sau cho khách hàng, dễ xảy ra tranh chấp và xử lý rất phức tạp.
• Nhằm nâng cao vai trò, trách nhiệm của cơ quan nhà nước, hạn chế rủi ro cho người mua nhà, khách hàng thực sự tin tưởng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh nhà đất năm 2014 ban hành quy định về nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan liên quan về việc kiểm tra, thẩm định thời điểm mà chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định ghi rõ hình thức phạt về việc vi phạm giữa bên mua và bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như việc phạt và bồi thường của hai bên khi bên mua chậm thanh toán hay bên bán chậm giao nhà ở để dễ giải quyết tranh chấp nếu có. Hình thức phạt hợp đồng là để các bên có ý thức thực hiện hợp đồng nghiêm túc, mang tính chất răn đe và bù đắp hạn chế các tổn thất mà bên vi phạm gây ra.
• Để bảo đảm chủ đầu tư sử dụng nguốn tiền của khách hàng khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đúng, theo Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về tài khoản thanh toán trước khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải thực hiện bảo lãnh hợp đồng đối với khách hàng, khi đó khách hàng sẽ an tâm hơn khi có ngân hàng kiểm soát, dòng tiền của mình sẽ được chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích như đã thỏa thuận.
• Hiện nay trên thị trường giá vật tư liên tục biến động, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phải thực hiện trong thời gian kéo dài. Để bảo đảm quyền lợi cho chủ đầu tư và khách hàng, nhà nước quy định trong nội dung phải ghi rõ giá trị hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên phát sinh nếu có xảy ra phải dựa trên sự đồng ý của khách hàng và nằm trong khoảng giới hạn phần trăm mà hai bên đã thỏa thuận. Chủ đầu tư không được tự ý nâng giá phát sinh mà khách hàng không đồng ý.

Kết luận về việc có nên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các cơ quan nhà nước ban hành có ý nghĩa vô cùng quan trọng, trực tiếp ảnh hưởng đến ý nghĩa  quyền lợi hợp pháp của khách hàng và chủ đầu tư, dần dần hoàn thiện và giải quyết các vấn đề bất cập xảy ra trong thời gian các bên thực hiện hợp đồng.

Hy vọng trong thời gian sắp tới, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cho ra nhiều văn bản bổ sung và  sửa đổi các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai  đi đến hoàn thiện, thống nhất, rõ ràng, cụ thể phù hợp với hoàn cảnh thực tế, giảm thủ tục  không cần thiết, nhưng  tăng tính răn re để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và chủ đầu tư,  hoàn thành dự án nhà ở đúng như quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, làm giảm các tranh chấp.

Hy vọng bài viết từ Nghemoigioi đã mang đến thông tin hữu ích cho quý khách hàng!