Đất HNK Là Gì? Quy Định Đầu Tư Ra Sao?

Khi đọc các bản đồ nhà đất hiện nay, chắc hẳn bạn đã từng bắt gặp cụm từ HNK. Vậy bạn có bao giờ thắc HNK là gì, có đặc điểm pháp lý và cách thức sử dụng ra sao không?

Bài viết sau đây chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin cơ bản về đất HNK để bạn dễ dàng trả lời những thắc mắc đó.

Đất HNK là gì?

Theo thông tư 28/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường, Đất HNK – Đất trồng cây hàng năm khác là đất trồng cây hàng năm không phải đất trồng lúa và đất cỏ dùng vào chăn nuôi gồm chủ yếu để trồng mầu, hoa, cây thuốc, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tầm, cỏ không để chăn nuôi; gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.

Đặc điểm của đất HNK

• Là một loại đất nông nghiệp
• Không phải dùng để trồng lúa hay chăn nuôi
• Sử dụng để trồng các loại hoa màu ngắn ngày có thời gian gieo trồng và thu hoạch dưới 1 năm như các loại hoa, cây thuốc, mía, dâu tằm,….
• Không có thời hạn sử dụng
• Có thể chuyển đổi sang đất ở nếu được cơ quan có thẩm quyền cấp phép
• Phải đóng thuế sử dụng hàng năm

Cách tính phí đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp = “Diện tích x hạng đất x định xuất thu”

Trong đó:

Diện tích: là diện tích đã ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hạng đất: Do chính quyền cấp địa phương phân hạng và cơ quan Nhà nước có phê duyệt ổn định trong thời gian 10 năm.

Định xuất thu: Tính bằng số kg thóc/đơn vị diện tích, hạng đất.

Phân biệt đất HNK với các loại đất nông nghiệp khác

Các loại hình đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là 1 loại hình tư liệu sản xuất, được sử dụng chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ.

Đất nông nghiệp bao gồm các loại sau:

• Đất sản xuất nông nghiệp
• Đất lâm nghiệp
• Đất nuôi trồng thuỷ sản
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác

Sau đây là bảng kí hiệu các loại đất nông nghiệp mà  bạn có thể tham khảo:

Đất NHK khác đất CLN như thế nào

Đất NHK và đất CLN đều là đất nông nghiệp nhưng chúng khác nhau chủ yếu ở mục đích sử dụng

• Đất HNK (đất trồng cây hàng năm khác)

Dành cho nhóm cây trồng có thời gian sinh trưởng ngắn, thường không quá 1 năm

Một số loại cây hoa màu điển hình như: khoai, ngô, mía, cói, đa…

Các loại cây này thường luân phiên gieo trồng và thu hoạch theo mùa vụ.

• Đất CLN (đất trồng cây lâu năm)

Dành cho nhóm cây trồng có thời gian sinh trưởng trên 1 năm.

Các loại cây này thường được chăm sóc và thu hoạch trong nhiều năm.

Một sô nhóm cây điển hình như cây dược liệu lâu năm, cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát hoặc tạo cảnh quan.

Quy định sử dụng đất HNK

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay, một số loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng cần được sự đồng ý của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Danh sách các loại đất có thể chuyển đổi bao gồm:

• Đất trồng lúa chuyển thành đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản hay làm muối
• Đất sản xuất cây hàng năm khác chuyển đổi thành đất nuôi thủy sản nước mặn, đất làm muối hoặc là đất nuôi trồng thủy sản với hình thức đầm, ao, hồ.
• Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất thành đất sử dụng cho mục đích khác trong nông nghiệp.
• Đất để sản xuất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp.
• Đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng chuyển thành đất được Nhà nước thu tiền để sử dụng.
• Đất phi nông nghiệp không phải đất ở chuyển thành đất thổ cư.
• Đất công trình, đất công cộng để kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không có mục đích thương mại sang đất thương mại.
• Đất kinh doanh thương mại, dịch vụ, đất công trình chuyển sang đất sản xuất.

Như vậy, đất trồng cây hàng năm khác (HNK) có thể dễ dàng chuyển đổi thành đất nuôi thủy sản hoặc đất làm muối.

Tiềm năng đầu tư đất HNK

Thực tế cho thấy bên cạnh các loại hình bất động sản khác, đất nông nghiệp vẫn là một kênh đầu tư màu mỡ nếu bạn là một nhà đầu tư có kinh nghiệm và tìm hiểu kĩ càng.

Để tìm lời giải đáp cho câu hỏi “Có nên mua đất HNK để đầu tư?”, hãy cùng xem xét ưu điểm và rủi ro khi đầu tư loại đất này.

Ưu điểm khi đầu tư đất HNK

• Đất HNK có nguồn cung phong phú, giá bán rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư và các loại đất khác. Nhờ đó, chủ đầu tư không cần bỏ quá nhiều vốn mà đã có được cho mình một mành đất HNK
• Đất HNK có tiềm năng sinh lời lớn và dễ thanh khoản nếu nằm gần khu vực đông dân cư. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất HNK sang đất ở thành công, nhà đầu tư sẽ có được khoản lãi không hề nhỏ.

Nhược điểm khi đầu tư đất HNK

Bên cạnh những ưu điểm trên, khi đầu tư đất HNK, bạn cũng phải chấp nhận một số rủi ro sau:

• Đất HNK thường có diện tích lớn nên giá bán cũng không hề thấp, phù hợp với những nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn lâu dài. Hình thức đầu tư là mua xong chờ cơ hội chuyển đổi lên đất thổ cư, phân lô bán nền.

Nếu nhà đầu tư đi theo hiện tượng “sốt đất” hoặc sử dụng phần lớn nguồn vốn đi vay thì rủi ro rất cao. Có trường hợp chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất thì thị trường đã chững lại. Nhà đầu tư khó mà sang nhượng. Đặc biệt trong tình hình dịch bệnh Covid như hiện nay, nhà đầu tư rất dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.

• Nhà đầu tư tìm mua đất HNK để đón dự án mới nhưng quy hoạch đô thị ở khu vực đó lại không triển khai như dự định thì sẽ khiến đất mất giá khi bán
• Nếu nhà đầu tư chọn mua đất HNK không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì coi như nguồn vốn sẽ bị “đóng băng” rất lâu. Giải pháp là phải chuyển hướng đầu tư sang trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê với giá thấp.
• Nếu khu đất vừa mua lại thuộc diện giải tỏa thì nhà đầu tư chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Đất bị thu hồi, khoản đền bù không đáng kể, mất cơ hội thu lợi nhuận.

Với những ưu nhược điểm trên, bạn nên cân nhắc kĩ càng trước khi mua đất HNK để đầu tư sinh lời nếu chấp nhận được những rủi ro đi kèm với các lợi nhuận tiềm năng của nó.

Xem thêm:

• Có Nên Mua Đất Nông Nghiệp Hay Không ?
• Đất LUC Là Gì? Những Thông Tin Cần Biết Về Đất LUC

Lưu ý để đầu tư đất HNK hiệu quả.

Khi lựa chọn đầu tư đất HNK, nhà đầu tư nên cân nhắc các lưu ý sau:

• Chọn vị trí đất tiềm năng

Khi tìm mua đất HNK để đầu tư, bạn cần lưu ý tầm quan trọng của vị trí.

Cơ hội sinh lời cao nằm ở những mảnh đất HNK có vị trí gần với các khu dân cư hoặc có những yếu tố để dự đoán nơi đây sẽ hình thành cộng đồng dân cư trong tương lai.

Lý do là bởi đất HNK gần khu dân cư khi chuyển đổi thành đất thổ cư mới dễ thanh khoản và có lợi nhuận cao.

• Xác minh khu đất nằm trong diện quy hoạch đất ở

Khi mua đất HNK với mong muốn chuyển đổi mục đích sang đất ở, việc cần làm trước hết là bạn phải xác minh được khu đất nằm trong diện quy hoạch đất ở.

Quy hoạch này cũng đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Để xác minh, bạn có thể tìm đến UBND quận/huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

• Xác minh mảnh đất đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở

Việc chuyển đổi đất HNK sang đất ở chỉ được phê duyệt khi mảnh đất đáp ứng đủ điều kiện sau:

Điều 106 Luật đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, mảnh đất cũng cần đảm bảo trong thời hạn sử dụng. Hoặc không xảy ra tranh chấp hay bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.

• Thương lượng về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK, chủ sở hữu sẽ phải trả một khoản chi phí nhất đinh. Chi phí này tùy thuộc theo quy định của từng địa phương.

Vì vậy, bạn có thể thương lượng trước với người bán về giá bán mảnh đất đã gồm một phần chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

• Đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng mua bán đất

Luật đất đai 2013 quy định tại khoản 3 điều 167, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được công chứng và chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

UBND cấp xã, cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất.

Một số câu hỏi thường gặp khi đầu tư đất HNK

• Đất HNK có được xây nhà không?

Đất HNK có thể được xây nhà sau khi bạn hoàn thành thủ tục xin chuyển đổi sang đất ở và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất có những thủ tục gì?

Những giấy tờ cần chuẩn bị

Hồ sơ cần chuẩn bị để chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK sang nhóm đất khác gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có liên quan
• Bản sao giấy tờ cá nhân của chủ sở hữu có công chứng.

Quy trình đăng ký chuyển đổi

Bước 1: Nộp hồ sơ

Đầu tiên, các cá nhân hay hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tiến hành nộp hồ sơ.

Các cơ quan có thẩm quyền sẽ có nhiệm vụ tiếp nhận những giấy tờ này.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

• Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì sẽ được tiếp nhận và xử lý ngay
• Trường hợp hồ sơ bị thiếu, không hợp lệ thì cơ quan sẽ thông báo và hướng dẫn thủ tục làm lại hồ sơ.

Thời gian diễn ra trong vòng 3 ngày theo quy định.

Bước 3: Xử lý, giải quyết hồ sơ

• Trong trường hợp hồ sơ yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xác minh thực địa nếu cần. Tiếp theo là xác nhận vào đơn đăng ký, xác nhận vào giấy chứng nhận mục đích sử dụng đất.
• Chỉnh lý và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
• Thời gian xử lý và giải quyết hồ sơ

Với vùng đồng bằng: không quá 15 ngày để chỉnh lý và giải quyết hồ sơ

Với vùng miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn: không quá 25 ngày

• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay

Hiện nay, theo điều luật mà Nhà nước đã quy định, chi phí chuyển đổi sẽ được xác định như sau:

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Đất HNK là ký hiệu nhất định phải biết khi đọc các loại bản đồ địa chính hiện nay. Hy vọng những thông tin mà bài viết này đã đề cập sẽ đến cho bạn những điều hữu ích

• Thời hạn sử dụng đất HNK là bao lâu?

Không có quy định về thời hạn sử dụng đất HNK.

Chủ sở hữu có thể sử dụng đất HNK cho đến khi địa phương có sự thay đổi về quy hoạch như chuyển đổi đất HNK thành đất ở.

• Loại đất nông nghiệp nào cần đóng thuế sử dụng

Theo luật định, việc đóng thuế sử dụng đất sẽ phát sinh với một số điều kiện sau:

• Đóng thuế sử dụng đất hàng năm do các cá nhân và tổ chức đã được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng hoặc do người đang sử dụng thực hiện.
• Loại đất mà các tổ chức, cá nhân sử dụng nằm trong đối tượng luật pháp ghi nhận là đối tượng phải đóng thuế. Bao gồm:

+ Những loại đất sử dụng trong nông nghiệp: Đất trồng rừng, trồng trọt, nuôi thủy hải sản

+ Đất phi nông nghiệp: Đất ở, sử dụng để kinh doanh, sản xuất hoặc các loại đất thuộc nhóm này nằm trong vùng đối tượng chịu thuế nhưng dùng vào việc kinh doanh.

Các loại đất không phải đóng tiền thuế sử dụng đất hàng năm gồm:

+ Đồng cỏ tự nhiên, đất có rừng, các loại đất chuyên dùng hoặc đất ở thuộc nhóm đất nông nghiệp

+ Đất phi nông nghiệp nhưng không sử dụng vào việc kinh doanh mà sử dụng vì cộng đồng, đất dùng làm nghĩa trang, từ đường, xây trụ sở,….

Kết luận

Bài viết trên từ Nghemoigioi đã giúp bạn giải đáp “đất HNK là gì” cũng như kinh nghiệm mua đất HNK để đầu tư hiệu quả.

Thay vì chạy theo nhưng cơn sốt đất “ảo” trên thị trường, bạn hãy trang bị cho mình những kiến thức, kinh nghiệm về lĩnh vực bất động sản mà bạn đầu tư.

Chúc bạn lựa chọn được một hình thức bất động sản để đầu tư sinh lời cao nhất trong tương lai!