Phát mãi tài sản là gì? Có nên mua tài sản phát mãi không?

Hiện nay việc vay vốn từ ngân hàng bằng tài sản thế chấp không còn xa lạ với nhiều người. Và khi người vay không đủ khả năng thanh toán khoản nợ thì ngân hàng sẽ thực hiện trình tự phát mãi tài sản. Vậy chúng ta cùng tìm hiểu về phát mãi tài sản là gì và các vấn đề liên quan nhé. 

Phát mãi tài sản là gì 

 Phát mãi tài sản là  công bố và bán tài sản công khai để thanh toán nợ theo trình tự do pháp luật quy định.

Hành vi phát mãi tài sản có thể là do bên sở hữu tài sản , bên nhận thế chấp theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật nhằm thanh toán khoản nợ mà bên vay không thể thanh toán theo đúng hợp đồng đã ký kết

Tài sản phát mại có thể là bất động sản như nhà xưởng, nhà ở, đất đai hoặc động sản như xe ô tô, xe tải…….. 

Ví dụ như doanh nghiệp khi lâm vào tình huống phải dừng hoạt động , công bố phá sản thì doanh nghiệp bắt buộc phải bán hết tài sản của mình để thanh toán các khoản nợ.Phần tài sản còn lại sau khi thanh toán hết các khoản nợ sẽ chia đều cho các cổ đông theo tỷ lệ cổ phần nắm giữ. 

Khi nào ngân hàng được phát mãi tài sản thế chấp 

Là khi người thế chấp tài sản không thực hiện đúng nghĩa vụ, vi phạm quy định của hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo điều 303 bộ luật dân sự 2015.

Trong một hợp đồng tín dụng thì thông thường ngân hàng và bên vay vốn sẽ có các điều khoản theo quy định của pháp luật xử lý tài sản đảm bảo khi có những trường hợp rủi ro xảy ra.

Trường hợp bên thế chấp tài sản không thực hiện theo đúng nghĩa vụ trong hợp đồng thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên vay vốn chuyển giao tài sản để phát mãi.Nếu bên vay vốn chấp nhận yêu cầu thì ngân hàng có quyền tiếp nhận tài sản thế chấp và tiến hành phát mãi theo trình tự, quy định của pháp luật.

Tuy nhiên trong nhiều trường hợp đa số các ngân hàng thương mại thường đưa đơn khởi kiện ra tòa án để giải quyết rủi ro  nhằm đảm bảo việc người vay vốn không tự nguyện bàn giao tài sản , đảm bảo tính pháp lý cho cả đôi bên.

Như vậy ngân hàng được quyền phát mãi tài sản theo như thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng tín dụng mà bên vay vốn đã ký kết.

Những trường hợp nào ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản của mình để đảm bảo  thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp có thế được ngân hàng phát mãi khi phát sinh những trường hợp sau đây: 

Đến hạn thực hiện nghĩa vụ đảm bảo mà bên thế chấp không thực hiện đúng như yêu cầu hoặc thực hiện không đúng như trong hợp đồng vay vốn đã giao kết 

Bên có nghĩa vụ phải thực hiện  nghĩa vụ đảm bảo trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Trường hợp khác do hai bên cùng thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Trình tự và thủ tục phát mãi tài sản

Quá trình xử lý tài sản thế chấp phải được xử lý công khai và đúng theo quy định của pháp luật, đảm bảo được tính khách quan nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có liên quan sẽ thực hiện theo đúng quy định theo luật đấu giá tài sản, Luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan 

Vì vậy trình tự xử lý tài sản phát mãi bao gồm các bước sau :

Thông báo về việc xử lý tài sản phát mãi 

Khi mà bên thế chấp vi phạm quy định theo cam kết đã thỏa thuận thì bên nhận đảm bảo sẽ thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên liên quan theo địa chỉ được lưu trữ tại cơ quan đăng ký văn bản và  thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trước khi xử lý phát mãi tài sản. 

Theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo gồm các nội dung sau :

Văn bản phải nêu rõ lý do tài sản thế chấp  bị xử lý

Mô tả các thông tin về tài sản thế chấp

Các nghĩa vụ được bảo đảm 

Các thông tin về địa điểm xử lý tài sản và thời gian, phương thức xử lý tài sản thế chấp.

Định giá tài sản phát mãi

Trong hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận về giá trị tài sản thế chấp thì tài sản phát mãi được định giá thông qua công ty định giá tài sản hoặc bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận về giá trị của tài sản thế chấp.

Trong quá trình định giá phải đảm bảo được giá trị khách quan và phù hợp với giá của thị trường 

Quy trình bán tài sản phát mãi

Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp nếu người thế chấp tài sản thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình với bên nhận thế chấp và thanh toán đầy đủ các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại tài sản, trừ trường hợp có quy định khác vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp.

Nếu trong hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì sẽ được bán đấu giá. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp thì sẽ được thanh toán cho người sở hữu tài sản,trừ trường hợp có quy định khác bao gồm các nội dung sau : 

Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá

Tên của tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá

Thời gian đấu giá tài sản, địa điểm đấu giá tài sản

Thời gian và địa điểm đăng ký tham gia đấu giá

Điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá

Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước

Thanh toán số tiền có được từ việc phát mãi tài sản

Sau khi bán tài sản thế chấp và thu được một khoản tiền nhất định, nếu số tiền thu được sau khi trừ đi các chi phí như phí hồ sơ, các loại phí phát sinh nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp thì bên thế chấp vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ còn lại của mình 

Còn nếu tài sản thế chấp khi bán đi giá cao hơn giá trị thế chấp sau khi trừ đi các loại phí phát sinh thì số tiền còn lại sẽ được thanh toán cho bên sở hữu tài sản thế chấp.

Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người kế sở hữu sau khi xử lý tài sản bảo đảm

Trường hợp chuyển quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật thì phải có sự đồng ý của bên thế chấp bằng văn bản.

Hợp đồng mua bán tài sản thế chấp của bên chủ sở hữu với người mua tài sản phát mãi thì có thể sử dụng hợp đồng cầm cố ,thế chấp tài sản để thay thế cho các loại giấy tờ này . 

Thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản phát mãi sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu,quyền sử dụng tài sản sau khi phát mãi tài sản .

Sau đó thì người nhận  chuyển quyền sở hữu đất hoặc các tài sản khác thì sẽ được văn phòng quản lý đất đai ,các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng tài sản theo quy định.

Các phương thức phát mãi tài sản của ngân hàng hiện nay

Theo điều 303 bộ luật dân sự 2015 bao gồm có 4 phương thức phát mãi tài sản như sau : 

Bán đấu giá tài sản 

Hình thức đấu giá tài sản sẽ được đấu giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất được quyền sở hữu tài sản đó. Và điều quan trọng khi diễn ra phiên đấu giá phải có ít nhất 2 người trở lên tham gia đấu giá thì mới được tổ chức đấu giá.

Như vậy chúng ta có thể hiểu để tổ chức đấu giá tài sản thì phải có doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản . Ngân hàng ( bên nhận thế chấp ) chỉ là đơn vị yêu cầu bán đấu giá. 

Ngoài ra chủ thể bán đấu giá có thể là người sở hữu tài sản đấu giá, người nhận thế chấp tài sản bán đấu giá hoặc đơn vị thi hành án.

Quá trình tham gia đấu giá thì người đấu giá có quyền trả giá khi phiên đấu giá bắt đầu, bao gồm những người đã đăng ký đấu giá, nộp lệ phí tham gia đấu giá,có  tên trong danh sách đấu giá và người tham gia đấu giá với điều kiện phải trả giá mua tài sản bằng hoặc lớn hơn giá khởi điểm.

Bên nhận thế chấp tự bán tài sản

Trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận hoặc được bên thế chấp đồng ý thì bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản để bù đắp lại giá trị mà người thế chấp không thực hiện theo hợp đồng đã ký kết.

Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp

Thông thường khi ký kết hợp đồng thế chấp thì giá trị của tài sản thế chấp sẽ bằng hoặc lớn hơn số tiền vay vốn ,vậy nên  hai bên có thể thỏa thuận để bên nhận thế chấp có thể nhận chính tài sản thể chấp để thay thế cho nghĩa vụ mà bên thế chấp phải thực hiện .

Trường hợp giá trị tài sản phát mãi lớn hơn nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp phải thanh toán số tiền chênh lệch cho bên thế chấp và ngược lại .

Phương thức khác

Đây là phương thức về luật dự phòng và các bên sẽ thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp 

Trường hợp không có phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì tài sản sẽ được mang đi bán đấu giá, trừ khi luật có quy định khác

Có nên mua tài sản phát mãi từ ngân hàng không ?

Theo một số chuyên gia đánh giá khi mua tài sản phát mãi từ ngân hàng có thể là một món hời nếu người mua nắm bắt được giá cả thị trường của tài sản phát mãi, mua được với giá rẻ và nắm chắc các thông tin về chủ sở hữu tài sản 

Tuy nhiên việc mua tài sản phát mãi vẫn tiềm ẩn các rủi ro như sau: 

Giấy tờ pháp lý phức tạp : Việc người mua tài sản phát mãi sẽ không mua theo một lộ trình thông thường mà bây giờ khi mua tài sản phải liên quan đến 3 bên là người chủ sở hữu, bên mua và ngân hàng . 

Việc định giá tài sản của ngân hàng thường quá cao so với giá thị trường bởi vì khi ngân hàng phát mãi tài sản mang ra đấu giá thì ngân hàng sẽ cộng tiền lãi với số tiền vay vốn ban đầu, các chi phí phát sinh như tiền tổ chức đấu giá, vì vậy có thể số tiền đấu giá khởi điểm của tài sản có thể cao hơn giá thị trường .

Việc khiếu nại kiện cáo vẫn có thể xảy ra khi trường hợp chủ sở hữu không chấp nhận giá mà ngân hàng đưa ra để bán đấu giá  hoặc người chủ sở hữu không chịu bàn giao tài sản thế chấp. 

Vì vậy có một số lời khuyên khi người mua muốn mua tài sản phát mãi từ ngân hàng :

Nên mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm đấu giá, hoặc doanh nghiệp đứng ra đấu giá uy tín để được đảm bảo về tính pháp lý khi có rủi ro xảy ra.

Người mua tài sản phát mãi nên sử dụng thanh toán 3 bên giữa người mua, chủ sở hữu và ngân hàng , không nên thanh toán cho chủ sở hữu tài sản thế chấp 

Nên tìm hiểu các danh sách phát mãi từ các công ty môi giới bất động sản nếu ngân hàng ủy thác, ký gửi cho các công ty này giao bán,  ngoài ra có thể lên các trang thông tin chính thống của ngân hàng để tìm hiểu về các tài sản phát mãi này .

Nếu người mua tài sản phát mãi là nhà ở mà giá rẻ hơn 20% giá trị thị trường thì có thể nên mua , còn mua để đầu tư thì nên tính toán đến khả năng thanh khoản, chi phí lãi vay, vốn đầu tư

Ngày nay việc thế chấp tài sản để vay vốn từ ngân hàng không còn là việc xa lạ vậy nên với kiến thức mà Nghemoigioi cung cấp trong bài sẽ giúp bạn có thêm thông tin khi vay vốn ngân hàng.