Khi nào Bất Động Sản hồi phục – Dấu hiệu nhận biết đà tăng tưởng BDS
Khi nào BĐS hồi phục?
– Khi lãi suất giảm
Khi nào lãi suất giảm?
– Khi kiểm soát được lạm phát
Khi nào kiểm soát được lạm phát?
– Khi kinh tế hồi phục theo cơ chế thị trường
Tín hiệu thị trường
Thời gian qua. Ngân hàng Việt Nam đã có 1 vài đợt giảm lãi suất. Đây là 1 tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên nó không hoàn toàn là rất đáng mừng, vì việc tăng hay giảm lãi suất trong giai đoạn này vẫn phần lớn phụ thuộc vào thực hiện điều hành chính sách tài khóa, tiền tệ chứ không thực sự phản ánh tình hình kinh tế đã hồi phục ( dĩ nhiên có phần nào đó, nhưng không hoàn toàn)
Tức nếu nói 1 cách đại khái dễ hiểu thì: Việc thực hiện các chính sách tài khóa, tiền tệ tăng hoặc giảm lãi suất nhằm giữ vững tỉ giá hối đoái, giá các mặt hàng nhất là nguyên liệu, tạo thời gian cho các ngành nghề sản xuất phục hồi, cung ứng bù hàng hóa, từ đó mới thực sự giảm được lãi suất bền vững
Trong năm 2022 khi áp lực tỉ giá quá cao, không thể chỉ cân bằng bởi lãi suất mà chuỗi cung ứng hàng hóa đứt gãy chưa hồi phục đã bắt buộc ngân hàng nhà nước phải bán ra 21 tỷ usd nhằm góp phần ổn định tỉ giá
——
Lý giải chi tiết
Để có thể hiểu rõ đơn giản hơn những gì nghe có vẻ lùng bùng vĩ mô ở trên. Mình xin được lý giải chi tiết hơn như sau ( dĩ nhiên chỉ trong 1 vài khía cạnh căn bản, vì kinh tế là rất lớn, có mối quan hệ chồng chéo với nhau nên không thể nói hết trong vài câu chữ)
——
Đầu tiên. Đa phần chúng ta đều biết 1 trong những nguyên nhân VN phải tăng lãi suất là do Fed tăng lãi suất qua cao trong 2 năm qua
Vì sao Fed phải tăng lãi suất?
Vì để ngăn chặn lại lạm phát do 2 năm đại dịch gây ra. Lạm phát của Mỹ chủ yếu bởi nguyên nhân cầu kéo ( tức nhu cầu về hàng hóa cao) . Và Mỹ là 1 đất nước giàu có, thời kỳ đại dịch nước nào khổ thì khổ chứ dân Mỹ vẫn sướng. Những gói cứu trợ hàng nghìn tỷ đô la đã khiến cho dân Mỹ chi tiêu thả dàn dẫn đến giá cả hàng hóa tăng cao
Chính vì điều này. Sau kỳ dịch, Fed đã phải tăng lãi suất để hạn chế sức mua của dân Mỹ lại.
Mà khổ 1 chỗ. Mỹ giàu quá, đồng đô là đồng tiền mạnh để thanh toán hầu như mọi thứ trên thế giới này. Nó tăng lãi suất 1 phát là đồng đô tăng giá theo. Đồng đô tăng giá là cực kỳ tai hại với các nước khác, trong đó có Việt Nam
—–
Vì sao đồng đô tăng giá lại gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế của các nước khác?
Hãy nói cụ thể ở Việt Nam. Là 1 đất nước có nền kinh tế mở. Chúng ta nhập khẩu rất nhiều thứ hàng hóa. Từ nguyên liệu cho tới thành phẩm
Mà đa phần những hàng hóa đó đều phải được thanh toán bằng đô la . Đổi tiền Việt ra tiền Đô để thanh toán
– Ví dụ như 1 ký thịt bò giá bán là 5 đô la Mỹ. Trước đây 20 vnđ/đô tương đương với 100.000 vnđ. Vậy nếu đô tăng lên 10% tức 22vnđ/đô vậy 1 ký thịt bò khi này sẽ có giá nhập khẩu là 110.000vnđ. Về tới VN thì cộng thêm các chi phí khác và lợi nhuận doanh nghiệp thì giá bán ra có khi phải tăng tới 20-30% => lạm phát
—–
Ngoài ra. Chưa kể với tính hình chiến sự thế giới căng thẳng, chuỗi cung ứng đứt gãy cũng góp phần đẩy giá cả lên cao hơn nữa. Vừa tăng tỉ giá vừa tăng giá. Cũng vẫn với cái ví dụ thịt bò ở trên đi. Trước là 5 đô = 100k. Bây giờ tăng lên 6 đô & 10% tương đương với 132k
Ở khúc này ảnh hưởng thế nào đến BĐS?
Với 1 ngân sách cố định , hữu hạn thì chi tiêu cho mặt hàng này tăng tương đương với chi tiêu cho mặt hàng khác phải giảm => giảm thanh khoản, giảm giá bđs
——
Như vậy cần phải có 1 số biện pháp để khắc phục. Hoặc 1 chuỗi biện pháp. Ví dụ như
– Tăng thu nhập cho người dân. Trước đây là 10tr là vừa đủ chi tiêu cho các khoản. Thì bây giờ tăng lên 11tr, 12tr
– Tăng cường năng lực sản xuất nội địa, tăng cung hàng hóa, tăng cường xuất khẩu
– Ổn định tỉ giá
– Ghìm giá hàng hóa không tăng phi mã
– Và các phương pháp khác
– In thêm tiền dĩ nhiên là không khả thi và không thể chọn biện pháp này
Tất cả những phương pháp trên đều cần thời gian để thực hiện. Không thể 1 sớm 1 chiều thực hiện ngay. Để triệt để thực hiện được cần rất rất nhiều thời gian và nguồn lực. Vì vậy để tranh thủ thời cơ này cho đất nước, doanh nghiệp thì sẽ có 1 biện pháp có thể ảnh hưởng ngay lập tức. Đó là chính sách, văn bản điều hành
—–
Đầu tiên là tăng lãi suất. Việc này cũng đạt được mục đích hạn chế sức mua như Mỹ, đồng thời mục đích lớn hơn là ổn định tỉ giá với đồng đô la Mỹ khiến cho việc nhập khẩu hàng hóa, nguyên liệu không bị tăng quá cao
Nghe thì rất lý tưởng. Ông tăng bao nhiêu thì tôi tăng bấy nhiêu, chẳng sao cả. Tuy nhiên trên thực tế thì nền kinh tế vận hành phức tạp hơn nhiều. Ai ai cũng có những khoản vay cả, doanh nghiệp nào cũng có những khoản vay. Việc tăng lãi suất khiến tỉ lệ tiền để trả lãi vay tăng cao hơn trong cơ cấu tổng thu nhập => vẫn là không đủ tiền để mua hàng hóa hoặc tệ hơn là các doanh nghiệp phá sản và người lao động mất việc
Nhưng không tăng thì không được. Hậu quả còn tồi tệ hơn. Vậy là phải tăng để tranh thủ thời gian. Vừa tăng vừa hối thúc các doanh nghiệp có lực, còn lực mau mau nhập hàng hóa, gia tăng sản xuất từ đó tạo nên sự ổn định cung cầu lại. Cũng tạo ra lại việc làm cho người lao động , tăng thu nhập lại để cân bằng với lạm phát. Điều này dĩ nhiên cần thời gian. Thời gian này có thể sẽ xảy ra suy thoái tạm thời
—-
Nhưng khi lãi suất tăng cao quá, không thể tăng thêm nữa mà chuỗi sản xuất, cung ứng, xuất nhập khẩu vẫn chưa hồi phục xong. Vậy ngân hàng nhà nước còn công cụ gì để ổn định tỉ giá
– Bán đô dự trữ
Có thể nói. Các chính sách điều hành vĩ mô của chính phủ Việt Nam thời gian qua đã làm cực kỳ tốt. Đã tranh thủ được cho doanh nghiệp, đất nước rất nhiều thời gian để làm các biện pháp thực hiện kiềm chế lạm phát, không dính vào suy thoái
——
Tuy nhiên, theo các phân tích ở trên. Thì các chính sách điều hành vẫn chỉ là tranh thủ thời gian. Còn cốt lõi vẫn phải nằm ở năng lực thương mại, sản xuất, xuất nhập khẩu
Suất siêu cao sẽ là 1 trong những tác động tích cực làm tăng lượng dữ trữ ngoại tệ của VN, khiến cho đồng VN ổn định hơn
Đồng thời khi thu hút được nguồn vốn FDI, đô la trực tiếp cũng đạt được mục tiêu đó, đồng thời tăng số lượng việc làm, thu nhập cho người dân đối phó với lạm phát và suy thoái
Tất cả những điều này đều cần thời gian
—-
Cho nên việc giảm lãi suất trong thời gian vừa qua là 1 tín hiệu đáng mừng nhưng chỉ dừng lại ở tín hiệu thôi. Có thể cũng vì chuẩn bị lấy lợi thế cho xuất khẩu trong các quý tiếp theo
Để mà bù đắp lại lượng đô la dự trữ thiếu hụt, tăng lại thu nhập tương xứng với lạm phát thì cần thực hiện tổng thể các giải pháp trên. Việt Nam hiện đang làm khá tốt. Và để thực hiện đạt hoàn thành cần ít nhất 1 năm nữa với điều kiện là tình hình chiến tranh, dịch bệnh không biến động nữa
——-
Bài viết phân tích sơ sài 1 vài khía cạnh để anh chị em tham khảo. Nó chưa hoàn toàn chi tiết nhưng cũng là 1 phần nào đó
Theo Nhất Tiếu Sơn Trà – Cộng đồng BẤT ĐỘNG SẢN
